未来12年房地产的终极演绎！

上图是我国20-49岁年龄层人口的数据（用各年龄层人口占比*总人口得出），可以看出从12年开始，购房主力人口已经开始呈现逐年下滑的现象，并且根据出生率来看，这个趋势至少还得延续至2025甚至2030年（二胎也许能带来边际改善，但从目前来看二胎的影响也无济于事）。

这也意味着，未来房地产商品需求（住房需求）的趋势大概率将无法延续前几年的强劲，且不排除出现趋势拐点向下的可能。

至于人口流动，则主要关注城镇化这个指标，城镇化率不仅可以反映人口从乡村迁入城镇的情况，还可以表现城镇房产发展的水平以及未来的空间。已有不少研究表明，城镇化对房地产具备明显的推动作用，且根据国外发达国家的历史案例来看，城镇化率的水平可以在一定程度上反应房地产市场的未来空间和发展阶段。

当前我国城镇化率达到58.5%，距离发达国家70%-80%的水平还有10%-20%的差距，城镇化给房地产带来的需求空间还很大（国家城镇化目标是2030达到70%）。

总的来说，综合以上两大因素的考虑，随着未来十年主力消费人口数量的下降遇上城镇化率的不断提升，预计未来房地产将逐步进入成熟阶段。虽然房地产市场的上涨势能将有明显的下滑，但在城镇化（人口迁移）推进的进程下也不至于使房地产市场出现趋势下滑，未来十多年高位震荡向上的概率更大。

二、产业政策

房地产市场的产业政策方面，主要抓的是方向性的判断，以及机制内理的解读。在经历了2015-2016年地产牛市之后，整个房地产的政策方向在16年底17年初已经出现了明显的强烈的转向，且截至目前为止，还未出现放松的迹象。

具体的政策如下：

需求方面：72城调控，限购限价等“限令”；社保缴纳年限标准提高；首付上提；棚改（+）；

供给方面：住建部提出停止给库存周期大于36个月的城市供地；限售；去库存（+）；

环境方面：上调利率；金融去杠杆；

未来政策方向：加快建立房地产长效机制建设；房地产税；

国家态度：房子是用来住的，不是用来“炒”的。