未来12年房地产的终极演绎！

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一、行业生命周期

1.房地产行业正步入成熟期

我国房地产经过了二十年的快速发展（从1998年房改后开始统计），基本已从成长期步入成熟期，这首先可以从近几年房屋竣工面积与新开工房屋面积的数据特征中感受到。

虽然16年我国商品房销售面积再创新高，不过竣工及新开工却还在高点之下，这说明了过去两年“去库存”政策的顺利开展，但也反应了这次地产牛市的一些疲态。

总的来说，预计当前房地产行业更大概率是位于图中（2）到（3）的位置，也就是从成长过度至成熟，依据就来自于对房地产行业刚需（人口）的分析研究。

房子的需求主要分为两大块，一是商品需求（住宅需求），二是投资需求。这里重点是分析其商品需求，因为投资需求更多是来自于该商品价格（及现金流）未来的预期，其波动较大且最终还是围绕着商品价值和需求变动。

而房地产的商品需求实则是居住需求，核心是人口（十分认同任博的观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融）！人口对房地产的影响还可再细分为人口基数对住房需求的影响，以及人口流动对住房需求的影响。

首先研究人口基数情况。从上图可以看到，从90年代起，我国出生率就持续下滑，且近十几年出生率一直位于低位，我国人口红利正逐步褪去，而这直接导致近几年我国人口结构变化。

根据国内外经验，购房需求较大的年龄层大致分布在20-49岁之间，是房地产市场的主力军。上图是我国20-49岁年龄层人口的数据（用各年龄层人口占比*总人口得出），可以看出从12年开始，购房主力人口已经开始呈现逐年下滑的现象，并且根据出生率来看，这个趋势至少还得延续至2025甚至2030年（二胎也许能带来边际改善，但从目前来看二胎的影响也无济于事）。

这也意味着，未来房地产商品需求（住房需求）的趋势大概率将无法延续前几年的强劲，且不排除出现趋势拐点向下的可能。

至于人口流动，则主要关注城镇化这个指标，城镇化率不仅可以反映人口从乡村迁入城镇的情况，还可以表现城镇房产发展的水平以及未来的空间。已有不少研究表明，城镇化对房地产具备明显的推动作用，且根据国外发达国家的历史案例来看，城镇化率的水平可以在一定程度上反应房地产市场的未来空间和发展阶段。

当前我国城镇化率达到58.5%，距离发达国家70%-80%的水平还有10%-20%的差距，城镇化给房地产带来的需求空间还很大（国家城镇化目标是2030达到70%）。

总的来说，综合以上两大因素的考虑，随着未来十年主力消费人口数量的下降遇上城镇化率的不断提升，预计未来房地产将逐步进入成熟阶段。虽然房地产市场的上涨势能将有明显的下滑，但在城镇化（人口迁移）推进的进程下也不至于使房地产市场出现趋势下滑，未来十多年高位震荡向上的概率更大。

二、产业政策

房地产市场的产业政策方面，主要抓的是方向性的判断，以及机制内理的解读。在经历了2015-2016年地产牛市之后，整个房地产的政策方向在16年底17年初已经出现了明显的强烈的转向，且截至目前为止，还未出现放松的迹象。

具体的政策如下：

需求方面：72城调控，限购限价等“限令”；社保缴纳年限标准提高；首付上提；棚改（+）；

供给方面：住建部提出停止给库存周期大于36个月的城市供地；限售；去库存（+）；

环境方面：上调利率；金融去杠杆；

未来政策方向：加快建立房地产长效机制建设；房地产税；

国家态度：房子是用来住的，不是用来“炒”的。

三、供需分析

当前房地产市场供需整体尚处于供不应求的情况，且这种供需不平衡的区域性特别强。

1.商品需求

前文说到，房地产的需求分为商品住宅需求以及金融需求，首先对商品住宅需求进行研究分析。住宅需求核心是人口增量以及流动带来的住宅需求，这里对这两块进行拆分研究。

1）人口增量分析

本文第一大部分已经简要分析了购房主力人口（20?50岁）近几年已呈现逐年下滑的趋势，那未来人口还将如何变化，下面主要试着解决这个问题。

要预判未来人口变化情况，核心是抓住育龄妇女人口的变化以及生育率的变化，以此推出出生率的变化，从而预判未来20年的房地产市场整体刚需情况（20岁后才加入购房大军）。

一般我们说的育龄妇女是15-49岁，但其实这个数据并不太符合我国实际国情，实际来说，真正的生育高峰年龄是在25-34岁之间，而通过观察近十来年25-34岁妇女人`口以及出生率的数据发现，两者变化趋势是吻合我们判断的。

但再观察15-24岁女性人口占比情况就可以发现，从2011年起，这个年龄阶段的女性人口已出现明显的下滑，这意味着未来10年我国育龄妇女人口将出现较大的下滑，出生率预计也将出现大幅下滑，这也能解释为何我国会在2016年推出全面二胎政策了，虽然这似乎已经无法改变未来出生率下滑的趋势了。

全面二胎放开之后，虽然在2016年立马取得成效，但马上就在17年出现了显著的回落，可以说这次二胎政策是彻底不及国家此前对该政策的预期了，未来有望继续出台鼓励生育的相关政策。因此根据当前人口增量情况来讲，未来房地产住宅需求是较为悲观的。

2）人口流动

由于城乡经济结构以及发展不平衡，会导致人口从乡村迁入城镇，也就是城镇化，因此衡量乡村人口迁入城镇人口的一个核心指标便是城镇化率。在城镇化过程中，人口不断的迁入城市将带来新增的住房需求，以此带动房地产市场的发展。

当前我国城镇化率达到58.52%，而国家城镇化目标是2030达到70%，也就是说未来12年我国城镇化率还有11.5%的发展空间，这将为未来房地产市场带来持续的需求增量。

此外，从人口迁移结构来看，2004-2010年期间，全国人口迁移方向大致是往东部沿海省市，尤其是一线城市。而2010年至今，这种东迁的趋势有所缓和，且中部地区开始出现人口回流迹象了（西部也开始有这些征兆）。这主要是由于近几年国家大力开展中西部城市建设，一些中西部省市的核心城市的经济发展以及城镇化建设都变现出较好的态势，这也为未来这些城市的房地产市场发展奠定了基础。

2.投资需求

投资需求总结为一句话就是：因为上涨而预期上涨而买入（投机需求更贴切）。这句话隐含了一个假设，就是目前绝大部分投资客在通过买房子进行投资时，最看重的因素是房价未来涨跌情况（资本利得），而未来可收的房租（现金流）反而不是关键点。

为何做出这个结论呢？其一是可简单通过身边炒房客了解到，大多数中产阶级偏向于持有多于自身需求的住房的主要原因，并不是为了收