刚刚,国开行紧急回应棚改没有暂停!三四线城市房价到底何去何从

2018-6-28

在去库存任务之前,棚改大部分以安置房为主,但这两年为了去库存,货币化安置比率越来越高了,今年全国各省基本上占比在50%以上,即拆迁后,政府给你钱,你自己去市场上买房。

未来货币补偿的比例还要提高,有的地方达到百分百了。

比如安徽芜湖,2015年起便不再新建安置房,停止回迁房审批,2016年全年,芜湖计划棚改户数达26943套,而全年芜湖新房成交45733,棚改户贡献超过一半,其中货币化安置比例约为86%,今年改造的2万多户全部货币补贴。

有些地方政府引导开发商,将普通商品房转为安置房,让居民自行购买,或者政府购买商品房,转卖给棚改户。

有的地方,是政府给你房票,比如拆迁补贴你100万的房票,指定你去买哪几个楼盘的房子。如浙江台州就是这样。

现在的棚改有点乱搞,有些地方政府为了规划新的概念区域,都给你拆了,所以才会有很多拆迁矛盾,死人的事常有。

安徽亳州的人对我说,他们那连拆32个村,隔壁商丘已经几个月不拆迁了,因为死人了。

浙江台州椒江区委书记在拆迁动员大会上叫嚣:“谁胆敢阻绕拆迁,跟区委区政府叫板,我一定让你身败名裂、家破人亡。”

即使拆迁补偿款不够买新房,需要搭上自己多年的那点积蓄,并不心甘情愿被拆迁,但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导,老百姓谁敢不从?

这样一来,新楼盘就很容易卖了,也导致开发商坐地起价,房价不涨都难啊。

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棚改刺激房价上涨

大家去库存的方法都一样,通过鼓励农民购房,棚改创造需求,刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。

要想知道棚改对市场价格的影响,就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少,占市场成交量多大比例。

先以樱桃熟悉的老家湘潭为例:

2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年,新住宅成交总共是1.6万多套,棚改户贡献了一万套。

未来棚改规模还有多大呢?根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况,未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目,涉及10.63万户居民,投资概算622亿元。

十万余户是什么概念?先做个对比,2015-2017年,湘潭棚户区改造户数是5.65万套,投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了,投资资金也翻倍了,这个量对政府拉动GDP很明显。

而对成交量有多大影响?2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套,从2010年来,湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨,价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁,带来的新房成交数估计会直接上几个台阶,每年成交量直接上两三万套。

6月份调查写这稿的时候,大量棚改和各种补贴购房,导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米,从三四千的房价,涨到了五六千,上涨幅度50%,而长沙限购后,少部分需求外溢,以及上涨预期,又进一步推升了房价。

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