16城月底上报供地方案,工业用地变住宅用地仍待细则

2018-6-27

“变身”是否补缴土地出让金

供地主体多元化的另一路径??非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的做法方面,地方此前也有相关实践。

自然资源部调控和监测司巡视员董祚继此前撰文表示,多主体供地并非从天而降或凭空臆造,而是有着丰富的前期实践基础和制度创新储备。从2009年开始,广东省开展了以“三旧”(旧城镇、旧工厂、城中村)改造为主要内容的城镇低效用地再开发试点。2013年,试点增加了浙江、江苏、上海等省市。其实质,就是将供地由政府单一渠道改为政府、企业、集体多个渠道,推动土地市场化配置。未来应深化试点探索,在符合规划前提下,让“三旧”用地经改造可用作保障房、政策性住房、普通商品住房等建设。

北京市住建委去年年底也曾介绍,北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,不断拓宽保障房筹集渠道,多主体供给,形成了广泛合力。其中,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。

“鼓励国企拿出自有用地建设保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示,这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

中国当前对土地实行用途管制,且不同用途的土地在出让时价格也相差较大。当前,一些热点城市的居住用地价格较高,而地方政府在出让工业用地时,往往更多考虑招商需求,地价相对较为便宜,甚至是无偿划拨供企业使用。

此前,一些城市非房地产企业工业用地“变身”住宅用地的案例,都需要政府批准用途转变,以及补缴相应的土地出让金。在“供地主体多元化”的政策环境下,工业用地“变身”住宅用地是否还沿用原来的做法?

一位土地专家对第一财经记者表示,非房地产企业拥有产权的工业用地,要想“变身”住宅用地首先要明确几个问题,一是土地性质是否要转变,是否要补缴土地出让金?二是供应对象的范围,是企业员工还是面向公众?三是房屋性质,是产权房还是租赁房?

“如果是建设租赁房,企业补缴的土地出让金可能会较少,甚至免于补缴,这样才能降低整个建房的成本,不至于推高房屋的租金。”上述土地专家表示。

部委也在摸底地方的实操项目,以便进一步加大理论、法理研究和实践探索力度,以?出路子,制定出政策,争取尽快展开面上的工作。

自然资源部近期向地方下发函件,要求地方上报住宅用地多主体供应的典型案例。上报内容主要是:开发方式,包括自主开发、与其他主体合作开发;原规划用途,补缴土地使用价款;与其他主体合作开发的,写明主体名称;项目成本组成情况,包括安置成本、建设成本和其他成本;典型案例资金来源情况。

上述专家表示,正是因为一些关键环节上的政策尚未明确,目前地方的案例较少也可以理解,“大家都在等操作细则,暂时不动是比较稳妥的做法。”

政府的监管作用

推进楼市多主体供地,虽然政府不再作为居住用地的唯一供应者,但并非就要变成旁观者或甩手掌柜,而是要更好地发挥好职能监管作用。

董祚继表示,产权明晰是市场机制有效发挥作用的前提,政府必须在城乡土地确权登记颁证上提供高效服务,并在用途调整、产权转让时做好地价评估、土地出让金补交等工作。

“多主体供地,势必涉及到一部分存量建设用地调整用地性质、变更规划用途。

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