日本房价泡沫，那些高位接盘的人，后来怎么样了？

91年的日本，崩盘了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本汇率改制，日元一路上涨（涨幅75%），给日本带来了极大的繁荣，股市一片向好（涨幅100%），楼市缓缓上涨（100%）。78年开始，由于市场的饱和，直到85年日元经历了六年的震荡下跌（跌幅40%）。货币下跌，带来的是大家都在购入避险资产，六年时间，日本房价上涨（涨幅50%），基本等同于货币的贬值率。到这里，日本还是在一个良性的循环里，整个国家没有出现巨大的套利空间。

而在85年之后，签订广场协议，日元再次飞速升值，直到87年，两年上涨100%，但这两年日本的房价只出现了很小的涨幅，很小很小，原因大家可以简单点理解，消化前一阶段货币贬值时的房价涨幅。

真正的危机出现在88年，日元在此时短暂回调贬值，为期两年多，贬值小于20%，但楼市无比疯狂，涨幅以倍来计数。91年随着美元的下跌，日元开始大幅升值，于是一个从未有过的巨大套利空间出现，这一次的楼市涨幅，根本无法像85年的时候通过经济的增长来化解。于是在天量的套利资本面前，只能轰然倒塌。

而08年以前的美国，如出一辙的经历，大家可以自己查阅数据，同样的第一波和平化解在经济的涨幅中，第二波，轰然倒塌。

而我们伟大的祖国，04年开始，货币升值，楼市股市上涨。08年超发四万亿，由于汇率固定，数据上看不出来贬值，但实际是贬值了，保值需求下，资金进入房地产，而09年到2010年房价的涨幅基本等同于货币的贬值率，并在2010年以后的经济复苏中和平化解。但是2010年以后美元下跌，带来的人民币升值，造就了 2014年的股市牛市后，2015年人民币在贬值小于20%的情况下，保值需求，房价开始上涨，但是两年时间房价上涨多少，以倍计算。2017年开始人民币已经升值近10%，即使我们已经冻结了房地产市场，但根本无法通过经济的增长来化解，这个巨大的套利空间就在这里。

仔细分解剖析一下，三个完全是一模一样的故事，所以不知道哪位前辈说的，太阳底下没有新鲜事，我认为极有道理。

人类可以征服宇宙，把人送上太空，可以征服海洋，潜到万米海底，但是无法征服人性的贪婪。人类经济社会在一个泡沫刚灭一个泡沫又起的循环往复中向前。很多人认为目前房地产市场刚需旺盛，不会崩盘，但是二十几年前，日本人也是这样认为东京的房 价不会跌的，可事实是东京房价崩盘了，日本经济到现在还没走出低迷。远的不说，就拿股市来说，绝大部分人认为股市还要继续涨，都在加杠杆，你让他把杠杆降下来就觉得你见不得他发财和你急，虽然也有少部分人看到是泡沫，但逼近在绝大部分人疯狂下，这少部分人声音很快被掩盖在贪婪和盲目乐观中，但事实是A股崩盘了，不管你愿不愿意承认，事实就是崩了，还不止崩一次，无数中产阶级被消灭，不知多少人负债累累。还是那句：经济规律一定会到，只是有时会晚到。

当年银行有个经济学家，在房价最高的那几年一直公开主张说房价地价高得不正常，以后一定会崩盘，但是当时没人信他那套学说，结果到后面他自己也不信了，没忍住在崩盘前夕高价在东京买了房子。