随着房地产泡沫慢慢破灭，澳大利亚各地的房价都在下跌

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在这一周的数据发布相当清淡的情况下，让我们回到澳大利亚最受欢迎的话题??房价。

尽管对于正在出售房产的现有业主来说，这可能是痛苦的，但我们正在见证一个泡沫正在慢慢地向现实靠拢。

周二公布的数据显示，澳大利亚8个首都城市的房价在2017年第一季度下跌了0.7%。

悉尼受到的打击最大，房价下跌了1.2%。墨尔本和布里斯班的房价下跌了0.6%，珀斯的房价下跌了0.9%。

过去12个月的价格下跌更为温和，甚至在此期间还在上涨。悉尼房价今年下跌了0.5%，但墨尔本的房价仍然强劲上涨(6.2%)，布里斯班的年增长率为1.6%。

珀斯的房价在过去一段时间里一直承压，去年下跌了1.5%

这种下降的价格压力与CoreLogic公司记录的拍卖净额下降是一致的。上周，澳大利亚全国的通关率平均为56.9%，悉尼和墨尔本分别为55.8%和58.7%。

与一年前相比，当时澳大利亚首都平均房价为66.7%，悉尼为68.0%，墨尔本为71.0%。这甚至还不包括今年拍卖额的下降。

这是交易。试图出售住宅物业的人越来越少。那些尝试这样做的人没有那么成功。那些真正成功的公司正在获得更低的价格。

然而，从更长期的角度来看是值得的。正如上次澳大利亚银行董事会会议记录所言:“悉尼和墨尔本的房价仍比2014年初高出40%，而珀斯的房价同期则下跌了10%左右。”

最大的问题是，房地产市场是否会继续缓慢萎缩，还是会突然出现“崩盘”。

房地产价格的大幅调整需要一个重大触发因素。最有可能引发这种情况的是只付利息的贷款。

越来越多的人开始关注澳大利亚肆意使用此类贷款所带来的危险。正如去年写的，在顶峰时期，澳大利亚40%的住房抵押贷款都是利息。

澳大利亚审慎监管局(APRA)去年介入，将新贷款的纯息贷款限制在新贷款的30%。这一点，加上银行收紧了承销标准，导致此类贷款大幅减少。

最新数据显示，仅付息贷款的比例为15.2%。

澳大利亚银行一直在推动一个乐观的故事，讲述这一切是如何发生的。正如他们所说的那样，即将到期的1200亿澳元的无息贷款将会平稳地转化为对大多数人来说的本金和利息贷款。

但对许多人来说，这种转变将意味着每月还款增加30%至40%。在工资增长持续低迷的时期，许多人没有多少回旋的余地。

只付利息的贷款通常有5年的期限，然后需要再融资或者变成本金和利息贷款。对很多人来说，只付利息的展期是不会发生的。更糟糕的是，2013年至2016年的纯利息贷款数量最多。

因此，我们即将看到一波为期3年的委托和利息贷款转移。

更糟糕的是，当年发放的贷款在很大程度上是由抵押贷款经纪人进行调节的，他们的动机全在于成交量，而非质量。

被广泛引用的投资银行UBS关于所谓的“说谎者贷款”泛滥的研究，给了我们一个充分的理由，让人们真正担心这些借款人的还款能力，他们每月的按揭还款增加了三分之一甚至更多。

澳大利亚银行一直在推动的美好前景包括家庭拥有的平均缓冲和嵌入式股本。但这忽略了经济学101点，即决定均衡价格的是边际借款人，而不是平均水平。

如果有人在卖热狗，他们不在乎一般人愿意花多少钱买热狗，他们只在乎最后一个卖热狗的人愿意花多少钱，因为她决定了价格。

八周前，澳大利亚银行行长克里斯?肯特(Chris Kent)在令人目瞪口呆的诚实时刻，突显出了普通借款人和边际借款人之间的差异。

“约有一半的自住贷款有超过六个月的预定还款余额。虽然只有一半的人拥有适度的余额，但其中一些借款人拥有相对较新的贷款。

这与他们中的一些人是新的借款人没有关系??除了他们在泡沫最严重的时候购买了房产，这使得他们比其他借款人更容易受到金融压力的影响。

事实是，一群人正在走钢丝。如果他们的支付增加，他们就会挣扎着赚钱。如果有很多东西需要马上卖掉，就像他们在NASA说的，“休斯敦，我们有麻烦了。”

澳大利亚气球的空气可能会嘶嘶作响，也可能会猛烈地爆裂。

无论哪种情况，澳大利亚人都应该对APRA为何迟迟不采取计息贷款、欺骗性贷款和一般的承销标准提出尖锐的问题。

非常难、公开的问题。